Les atouts d’une véritable classe d’actifs de diversification
Investissement. Les investisseurs cherchant à décorréler leur portefeuille voient les opportunités se raréfier fortement, ces dernières années. La profusion de liquidités accélère en effet la convergence des rendements à la baisse, parfois jusqu’à l’excès, limitant drastiquement les opportunités d’investissement.
Pour autant, quelques classes d’actifs parviennent à conserver les attributs recherchés pour une véritable classe d’actifs de diversification. L’immobilier de santé, élargi au médico-social, en fait partie. Commençons par son rendement. En dépit d’une baisse tendancielle depuis plusieurs années, celui-ci continue de dépasser de près de 150 pb celui de l’immobilier de bureaux. Une surperformance qui découle de moteurs qui lui sont propres et qui sont pour l’essentiel acycliques, à commencer par le vieillissement de la population et la réorientation massive des politiques publiques en faveur du secteur. Le secteur étant caractérisé par un système d’autorisations, les opportunités d’investissement en neuf sont très limitées ce qui entretient la rareté relative de ces actifs.
L’ensemble de ces spécificités permet ainsi de générer une décorrélation structurelle au regard des autres actifs immobiliers, dont la performance répond à des logiques économiques radicalement différentes. L’importance croissante que prend le secteur de la santé et du médico-légal dans nos sociétés crée par ailleurs les conditions d’un marché immobilier à la fois profond, diversifié et liquide. Autant de conditions nécessaires pour faire de l’immobilier de santé une classe d’actifs à part entière au même titre que le résidentiel ou les bureaux, et non un marché de niche et pour permettre aux investisseurs d’allouer une poche significative de leur portefeuille sans crainte pour leur sortie.
Reste la performance extrafinancière de cette classe d’actifs. La nature-même de ses usages permet de générer des externalités très largement positives pour la société : soins médicaux, accueil des personnes âgées ou handicapées, prise en charge de la dépendance… De quoi répondre aux exigences d’un nombre croissant d’investisseurs à la recherche d’un véritable impact sur le monde, au-delà de la seule dimension ISR de leur investissement. N’y aurait-il donc qu’à investir indistinctement dans cette classe d’actifs pour bénéficier de ces atouts ? La réalité n’est pas si simple. Car ce potentiel de création de valeur financière et extrafinancière a une contrepartie : la complexité.
L’immobilier de santé est à la fois en pleine transformation, très hétérogène en matière d’usages, technique dans sa conception et objet d’un grand nombre de réglementations. À l’opposé d’un simple actif de portage, la valeur ne peut dès lors être créée qu’à travers une gestion résolument active, au plus près du terrain, grâce à une compréhension technique des enjeux et une grande proximité avec les opérateurs eux-mêmes. À cette condition, et à lui seul, l’immobilier de santé et du médico-légal sera en mesure de délivrer aux investisseurs son plein potentiel.